Fiche pratique
ImpÎt sur le revenu - Plus-value immobiliÚre
Vérifié le 08/06/2023 - Direction de l'information légale et administrative (PremiÚre ministre)
Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable sauf si vous avez vendu votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'un abattement sur les impÎts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle.
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous ĂȘtes propriĂ©taire, vous devez calculer la diffĂ©rence entre les prix suivants :
- Prix de vente du bien
- Prix d'acquisition du bien
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Exemple
Vous avez achetĂ© un logement au prix de 100 000 âŹ.
Si vous le revendez au prix de 120 000 âŹ, vous rĂ©alisez une plus-value de 20 000 ⏠(120 000 ⏠- 100 000 âŹ).
Si vous revendez le logement au prix de 90 000 âŹ, vous rĂ©alisez une moins-value de 10 000 ⏠(90 0000 ⏠- 100 000 âŹ).
Les plus-values immobiliÚres sont soumises aux taxations suivantes :
- ImpĂŽt sur le revenu
- PrélÚvements sociaux
Vous ĂȘtes soumis Ă l'impĂŽt sur le revenu pour les plus-values immobiliĂšres rĂ©alisĂ©es dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privĂ©.
Vous ĂȘtes concernĂ© dans les cas suivants :
- Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forĂȘt)
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes , usufruit, nue-propriété par exemple)
- Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobiliÚre (non soumise à l'impÎt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
- Ăchange de biens, partage ou apport en sociĂ©tĂ©
Vous ĂȘtes totalement exonĂ©rĂ© si vous rĂ©alisez une plus-value sur la vente de votre rĂ©sidence principale et de ses dĂ©pendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).
Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à -dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.
Le logement doit ĂȘtre votre rĂ©sidence principale au moment de la vente.
En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
Les principales exonérations d'impÎt sur les plus-values immobiliÚres sont liées aux éléments suivants :
- Caractéristiques du bien cédé
- Situation du vendeur
- Situation de l'acquéreur
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Exonérations liées au bien cédé
Vous ĂȘtes aussi exonĂ©rĂ© en cas de vente d'un logement autre que la rĂ©sidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
- Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
- Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Dans tous les cas, vous ĂȘtes exonĂ©rĂ© d'impĂŽt sur la plus-value immobiliĂšre pour tout bien dĂ©tenu depuis plus de 22 ans.
Ă noter
la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélÚvements sociaux.
Vous ĂȘtes Ă©galement exonĂ©rĂ© dans les cas suivants :
- Bien dont le prix de vente ne dĂ©passe pas 15 000 âŹ
- Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2024
- Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
Exonérations liées au vendeur
Vous pouvez bĂ©nĂ©ficier d'une exonĂ©ration si vous ĂȘtes dans l'une des situations suivantes :
-
Vous ĂȘtes concernĂ© si vous ou votre conjoint touchez une pension de retraite ou de rĂ©version.
Vous ĂȘtes exonĂ©rĂ© si votre revenu ne dĂ©passe pas 11 885 ⏠pour la 1re part de quotient familial (+ 3 174 ⏠par demi-part supplĂ©mentaire) en 2021 pour une cession en 2023.
Ă noter
Les montants sont différents dans les Dom.
Vous ne devez pas ĂȘtre soumis Ă l'IFI (pour l'avant-derniĂšre annĂ©e prĂ©cĂ©dant la vente).
-
Vous ĂȘtes concernĂ© si vous ou votre conjoint avez une carte mobilitĂ© inclusion invaliditĂ©.
Vous ĂȘtes exonĂ©rĂ© si votre revenu ne dĂ©passe pas 11 885 ⏠pour la 1re part de quotient familial (+ 3 174 ⏠par demi-part supplĂ©mentaire) en 2021 pour une cession en 2023.
Ă noter
Les montants sont différents dans les Dom.
Vous ne devez pas ĂȘtre soumis Ă l'IFI (pour l'avant-derniĂšre annĂ©e prĂ©cĂ©dant la vente).
-
Vous ĂȘtes concernĂ© si vous rĂ©sidez dans un Ă©tablissement d'accueil pour personnes ĂągĂ©es (Ehpad par exemple).
Vous ĂȘtes exonĂ©rĂ©, sous conditions, en cas de vente de votre ancienne rĂ©sidence principale.
Votre revenu ne doit pas dépasser 27 891 ⏠pour la 1re part de quotient familial (+ 6 516 ⏠pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 130 ⏠pour les demi-parts suivantes) en 2021 pour une cession en 2023.
Votre ancienne rĂ©sidence principale doit ĂȘtre vendue dans un dĂ©lai de 2 ans aprĂšs votre entrĂ©e dans l'Ă©tablissement. Elle ne doit pas voir Ă©tĂ© occupĂ©e (louĂ©e ou prĂȘtĂ©e), sauf par votre conjoint.
Ă noter
Les montants sont différents dans les Dom.
Vous ne devez pas ĂȘtre soumis Ă l'IFI (pour l'avant-derniĂšre annĂ©e prĂ©cĂ©dant la vente).
-
Vous ĂȘtes concernĂ© si vous rĂ©sidez dans un Ă©tablissement d'accueil pour personnes handicapĂ©es (foyer de vie ou maison d'accueil spĂ©cialisĂ©e, par exemple).
Vous ĂȘtes exonĂ©rĂ©, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne rĂ©sidence principale.
Votre revenu ne doit pas dépasser 27 891 ⏠pour la 1re part de quotient familial (+ 6 516 ⏠pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 130 ⏠pour les demi-parts suivantes) en 2021 pour une cession en 2023.
Votre ancienne rĂ©sidence principale doit ĂȘtre vendue dans un dĂ©lai de 2 ans aprĂšs votre entrĂ©e dans l'Ă©tablissement. Elle ne doit pas voir Ă©tĂ© occupĂ©e (louĂ©e ou prĂȘtĂ©e), sauf par votre conjoint.
Vous ne devez pas ĂȘtre soumis Ă l'IFI (pour l'avant-derniĂšre annĂ©e prĂ©cĂ©dant la vente).
-
La plus-value que vous rĂ©alisez est imposable dans les mĂȘmes conditions que pour un rĂ©sident français.
Si vous n'ĂȘtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particuliĂšres peuvent ĂȘtre prĂ©vues par convention internationale.
Toutefois, vous ĂȘtes exonĂ©rĂ© si la plus-value est rĂ©alisĂ©e lors de la vente de votre rĂ©sidence principale.
Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :
- La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
- Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente
Vous ĂȘtes aussi exonĂ©rĂ© en cas de vente d'une autre rĂ©sidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 âŹ, si vous remplissez les conditions suivantes :
- Vous ĂȘtes ressortissant d'un pays de l'Union europĂ©enne ou de l'Espace Ă©conomique europĂ©en ayant conclu une convention avec la France
- Vous avez été fiscalement domicilié en France de maniÚre continue pendant au moins 2 ans
La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.
Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente.
Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.
Exonérations liées à l'acheteur
Vous ĂȘtes exonĂ©rĂ© dans les cas suivants :
- Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2023)
- Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2023)
- Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :
- Prix de vente du bien
- Prix d'acquisition du bien
Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à -dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.
Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
Prix de vente
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit ĂȘtre augmentĂ© des sommes versĂ©es Ă votre profit (par exemple, une indemnitĂ© d'Ă©viction versĂ©e par l'acheteur au locataire en place).
Prix d'acquisition
Les rÚgles diffÚrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
-
Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Ce prix peut ĂȘtre augmentĂ©, sur justificatifs, des frais suivants :
- Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)
- Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
- Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
- Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)
-
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.
Abattement pour durée de détention
La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
L'assiette est différente pour le calcul de l'impÎt sur le revenu et pour celui des prélÚvements sociaux.
Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | |
Assiette pour l'impÎt sur le revenu | Assiette pour les prélÚvements sociaux | |
Jusqu'à 5 années | 0 % | 0 % |
De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Exemple
Vous avez revendu un bien que vous possĂ©diez depuis 10 ans. Vous avez rĂ©alisĂ© avec cette vente une plus-value de 10 000 âŹ.
Exemple
Vous avez revendu un bien que vous possĂ©diez depuis 25 ans. Vous avez rĂ©alisĂ© une plus-value de 10 000 âŹ.
Votre plus-value est exonérée d'impÎt sur le revenu.
Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélÚvements sociaux de :
Soit un abattement total de 55 Â %(26,4Â % + 1,6Â % + 27Â %).
Vous avez ainsi un abattement de 10 000 ⏠x 55 %, soit 5 500 âŹ.
Vous devrez payer les prĂ©lĂšvements sociaux sur la base de 4 500 ⏠(10 000 ⏠- 5 500 âŹ).
Exemple
Vous avez revendu un bien que vous possĂ©diez depuis 30 ans. Vous avez rĂ©alisĂ© avec cette vente une plus-value de 10 000 âŹ.
Votre plus-value est exonérée d'impÎt sur le revenu.
Elle est aussi exonérée de prélÚvements sociaux.
Abattements exceptionnels
-
Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire.
L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bùtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente doit ĂȘtre signĂ©e entre le 1er janvier 2021 et le 31 dĂ©cembre 2023.
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impÎt sur le revenu et des prélÚvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut ĂȘtre majorĂ© Ă 85 % si des logements sociaux (ou intermĂ©diaires) reprĂ©sentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
- Ăpoux
- Partenaire pacsé
- Concubin
- Ascendant (ou celui de votre conjoint)
- Descendant (ou celui de votre conjoint)
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien Ă une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associĂ© ou le devient Ă lâoccasion de la vente.
Ă savoir
les travaux de construction doivent ĂȘtre achevĂ©s dans un dĂ©lai de 4 ans Ă partir de la date d'acquisition.
-
Un abattement exceptionnel de 70Â % s'applique en zones A ou A bis.
L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bùtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.
La promesse de vente devait ĂȘtre signĂ©e entre le 1er janvier 2018 et le 31 dĂ©cembre 2020.
La cession doit ĂȘtre rĂ©alisĂ©e au plus tard le 31 dĂ©cembre 2022.
Pour savoir si le logement est situé en zone A ou A bis, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :
Simulateur
Connaßtre la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou CDirection de l'information légale et administrative (Dila) - PremiÚre ministre
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impÎt sur le revenu et des prélÚvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Il peut ĂȘtre majorĂ© Ă 85 % si des logements sociaux reprĂ©sentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement ne s'applique pas si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes :
- Ăppoux
- Partenaire pacsé
- Concubin
- Ascendant (ou celui de votre conjoint)
- Descendant (ou celui de votre conjoint)
L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien Ă une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associĂ© ou le devient Ă lâoccasion de la vente.
Ă savoir
les travaux de construction doivent ĂȘtre achevĂ©s dans un dĂ©lai de 4 ans Ă partir de la date d'acquisition.
Sur votre plus-value, vous devez payer un impÎt forfaitaire et des prélÚvements sociaux.
Vous pouvez estimer le montant à payer avec le simulateur suivant :
Simulateur
Estimer le montant des impĂŽts Ă payer sur une plus-value immobiliĂšre
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
ImpĂŽt sur le revenu
La plus-value immobiliÚre, aprÚs déduction du ou des abattements, est imposée à l'impÎt sur le revenu au taux de 19 %.
Exemple
Pour une plus-value imposable de 20 000 âŹ, l'impĂŽt sur le revenu est de 3 800 ⏠(20 000 ⏠x 19 %).
Une taxe supplĂ©mentaire s'applique en cas de plus-value imposable supĂ©rieure Ă 50 000 âŹ.
Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bùtir.
Ă savoir
vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobiliÚres sur le dépliant d'information de l'administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr.
PrélÚvements sociaux
Vous devez payer des prélÚvements sociaux au taux de 17,20 %.
Exemple
Pour une plus-value imposable de 20 000 âŹ, les prĂ©lĂšvements sociaux sont de 3 400 ⏠(20 000 ⏠x 17,20 %).
Avec l'impĂŽt sur le revenu, le prĂ©lĂšvement total sera donc de 7 200 ⏠(3 800 ⏠+ 3 400 âŹ).
Ă noter
Si vous ĂȘtes non-rĂ©sident , une convention fiscale internationale peut fixer des rĂšgles diffĂ©rentes.
Formalités effectuées par le notaire
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
- DĂ©marches auprĂšs de l'administration fiscale
- Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impĂŽt Ă payer
- Ătablissement de la dĂ©claration
- Paiement de l'impÎt sur la plus-value immobiliÚre auprÚs des services de la publicité fonciÚre du lieu de situation du bien
Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
- Montant de la plus-value déclarée par le notaire
- Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale
La dĂ©claration des revenus par internet est obligatoire si votre rĂ©sidence principale est Ă©quipĂ©e d'un accĂšs Ă internet et que vous ĂȘtes en mesure de faire votre dĂ©claration en ligne.
Pour l'année 2023, la déclaration de revenus est terminée.
La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024.
Si vous devez faire une déclaration papier
Pour l'année 2023, la déclaration de revenus est terminée.
La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024.
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Code général des impÎts : articles 150 A bis à 150 VH
Plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers (articles 150 U à 150 VH)
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Code général des impÎts : articles 170 à 175 A
Indication du montant des plus-values immobiliÚres sur la déclaration de revenus
-
Code général des impÎts : article 200 B
Taux d'imposition des plus-values immobiliĂšres
-
Code général des impÎts : article 1609 nonies G
Taxe sur les plus-values immobiliÚres élevées
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Code général des impÎts, annexe 3 : articles 41 duovicies D à 41 duovicies I
Mentions obligatoires sur l'acte de vente en cas de demande d'exonération pour 1re cession d'un logement (article 41 duovicies-0 H), détermination du prix de cession et d'acquisition (articles 41 duovicies H et 41 duovicies I)
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Code de la sécurité sociale : article L136-7
Contribution sociale sur les produits de placement (dont les plus-values immobiliÚres : 2° du I)
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Article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017
Abattement exceptionnel pour les zones tendues
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Bofip-ImpÎts n°BOI-RFPI-PVI relatif aux plus-values immobiliÚres
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Bofip-ImpÎts n°BOI-RFPI-PVI-20-10 relatif à la détermination de la plus-value immobiliÚre brute
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Bofip-ImpÎts n°BOI-RFPI-TPVIE relatif à la taxe sur les plus-values immobiliÚres élevées
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Bofip-ImpÎts n° BOI-RFPI-PVI6-10-40 relatif aux exonérations de plus-values immobiliÚres
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Estimer le montant des impĂŽts Ă payer sur une plus-value immobiliĂšre
Simulateur
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ImpÎts : accéder à votre espace Particulier
Téléservice
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Simulateur de calcul pour 2023 : impÎt sur les revenus de 2022
Simulateur
-
DĂ©claration 2023 en ligne des revenus de 2022
Téléservice
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Déclaration 2023 complémentaire des revenus 2022
Formulaire
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DĂ©claration 2022 de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers
Formulaire
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DĂ©claration 2023 de plus-value sur les cessions de terrains Ă bĂątir
Formulaire
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Formulaire
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Déclaration 2023 de plus-value d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobiliÚre
Formulaire
-
Estimer le montant d'une plus-value immobiliĂšre
Simulateur
Questions ? RĂ©ponses !
Et aussi
-
ImpÎt sur le revenu : déclaration et revenus à déclarer
Argent - ImpĂŽts - Consommation
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ImpÎt sur le revenu : déductions, réductions et crédits d'impÎt
Argent - ImpĂŽts - Consommation
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PrélÚvements sociaux (CSG, CRDS...) sur les revenus du patrimoine
Argent - ImpĂŽts - Consommation
Pour en savoir plus
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MinistÚre chargé des finances
-
MinistÚre chargé des finances
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ImpÎt sur le revenu : dépliants d'information
MinistÚre chargé des finances
-
Brochure pratique 2023 - DĂ©claration des revenus de 2022
MinistÚre chargé des finances
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Vous vivez à l'étranger et vendez un bien immobilier situé en France
MinistÚre chargé des finances